正直、この家をどう攻略するかで頭がいっぱいです。焼津市大住5,300万円 で見つけた「カタログに無い家」の原石

5300万円、数字と向き合う時間です

はじめまして。1990年生まれ、鉄筋コンクリート造の集合住宅さんです。現在、賃貸中のオーナーチェンジ物件として、次の担い手を探しております。

正直に申し上げますと、築34年分の時間は、外壁の汚れや駐車場のひび割れとなって、その体に刻まれております。エントランス階段下の黒ずみ、駐輪場の屋根の色褪せ。写真からも見て取れるかと存じます。しかし、躯体はRC造。これは、手を加えれば応えてくれる骨格の強さを持っている、ということです。

この物件は、静岡県焼津市大住エリアで中古戸建や空き家を探すのとは少し違い、不動産経営という視点が求められます。外壁塗装や共用部の改修費用を織り込み、満室稼働時の利回りを計算する。そんな事業計画を立てるところから、この物語は始まります。

夜の焼き鳥と、昼の公園と、その距離感

この建物の半径500m圏内には、3軒の居酒屋が営業しております。「居酒屋 快賊鮮」さんはレビュー数57件で評価4.2、「居酒屋 銀」さんも36件のレビューで評価4.2。仕事帰りの一杯を求める単身者やDINKSの入居者にとって、歩いて帰れる距離に選択肢がある事実は、日々の行動を変えるかもしれません。

一方で、周辺には公園が7箇所点在します。ただ、レビュー数とその評価を見ていくと、三ヶ名公園が2.5、西小路公園が2.8と、数字上は伸びしろがある状態です。ボール遊びや走り回る場所を求める子育て世帯にとっては、少し物足りなさを感じる可能性も否定できません。

つまり、この物件の入居者層は、静かな住環境よりも、夜の賑わいや食の選択肢を重視する方に絞られてくるでしょう。ターゲットを明確に定め、その層に響く部屋作りを進めることが、空室を埋めるための具体的な一歩となります。

2DKを、現代の暮らしに翻訳します

各住戸の2DKという間取り。これはリノベーションの腕の見せ所です。ダイニングキッチンと隣接する和室6帖、この間の壁を1枚撤去するだけで、約12帖の開放的なLDK空間が出現します。畳をフローリングに張り替え、押入れをウォークインクローゼットに変更すれば、入居希望者の内見時の反応は全く別のものになるでしょう。

水回りも、3点ユニットバスから、浴室・トイレ・洗面台をそれぞれ独立させる更新工事が必須です。この工事で、家賃を数千円上乗せできるだけの付加価値を創出できます。

外観も同様です。外壁を高圧洗浄し、落ち着いた色で塗装し直す。かすれた駐車場の白線を引き直し、錆の出た物置を塗装、もしくは交換する。こうした地道な作業の積み重ねが、建物全体の資産価値を0から1に引き上げます。

購入後、すぐに安定した家賃収入を得たい、という方にはこの物件は向きません。むしろ、自らの手で価値を再生させるプロセスそのものを楽しめる方こそが、この建物の真のパートナー足り得るでしょう。

さて、あなたなら、この建物の可能性をどう引き出しますか？